Qual o impacto da avaliação de um imóvel?

Qual o impacto da avaliação de um imóvel?

O valor de avaliação de um imóvel é um fator determinante no que toca aos capitais próprios que precisará de ter disponíveis inicialmente ao contratar o seu crédito habitação. Sabia disto? Vamos perceber porquê. 

18 Sep 20235 min

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Precisa de ajuda com questões relacionadas à contratação de um crédito habitação? Porque não recorrer a um intermediário de crédito que trate de tudo por si, facilitando as condições a que terá acesso? O serviço da Poupança no Minuto é rápido e gratuito. Mas perceba primeiro como funciona a avaliação de um imóvel. 

Como funciona a avaliação de um imóvel? 

A avaliação de um imóvel pretende chegar ao real valor de uma propriedade, para a constituição de um crédito habitação. Isto para que o banco perceba quanto vale a habitação e, por conseguinte, o empréstimo a conceder. Sendo que a avaliação de um imóvel vai ter impacto direto no valor que paga de entrada pelo crédito. 

Assim, pode ser realizada em duas situações: quando vai contratar um novo crédito habitação, ou quando vai transferir o seu crédito habitação para outra entidade bancária. Isto porque, se o imóvel foi comprado faz anos, o valor de avaliação será diferente do inicial. 

Mas como é efetuada a avaliação e que fatores influenciam? O imóvel é avaliado por um especialista, a custo do comprador do imóvel através da comissão de avaliação cobrada pelos bancos. Por norma, são as instituições bancárias que contratam os especialistas avaliadores, mas enquanto consumidor pode também fazer uma avaliação independente para ter noção do valor estimado da habitação. 

Pode contratar uma avaliação a um imóvel através quatro tipos de avaliadores: 

  • Empresas ou técnicos especializados com negócios por conta própria; 
  • Sites de avaliação de imóveis gratuitos; 
  • Avaliadores de zona geográfica disponibilizados pelo Portal das Finanças; 
  • Serviços de avaliação de imóveis independentes dos bancos. 

Enquanto consumidor, deve também ter acesso ao relatório da avaliação e não apenas o seu banco. Esta é uma recomendação do Banco de Portugal, para que não seja enganado. 

Quais os parâmetros que influenciam o valor de avaliação? 

O valor da avaliação de um imóvel depende de determinados fatores que são analisados na habitação. Tais como: 

  • A localização, o piso, a vista, orientação solar e acessibilidades; 
  • Qualidade de construção; 
  • Data de construção; 
  • Estado de conservação; 
  • Terreno em que está localizada; 
  • Tipologia e disposição; 
  • Acabamentos; 
  • Mobília e/ou equipamentos disponíveis; 
  • Estacionamento, piscina, elevador, espaços em redor, entre outras facilidades; 
  • Mercado atual. 

Quanto mais e melhores estes parâmetros, maior vai ser o valor em que a habitação é avaliada. E quanto maior for o valor de avaliação, mais em vantagem estará o consumidor que vai contratar o crédito habitação.

Isto porque pode impactar as condições financeiras finais, como o spread atribuído pelo loan-to-value final, o prazo de financiamento, e o valor que pagará de entrada pelo crédito, como veremos em seguida. 

Que impacto pode ter a avaliação do imóvel no valor de entrada? 

Este é um fator a que, muitas vezes, os clientes não dão atenção. Porém, é essencial perceber que a avaliação do imóvel pode alterar (significativamente) o valor que tem de dar como entrada inicial em capitais próprios, e porquê. Este fator pode influenciar pelo lado positivo ou pelo lado negativo. 

Então, vejamos... Num crédito habitação, atualmente, o banco financia até 90% do valor do imóvel, se for destinado a habitação própria e permanente, e 80% do imóvel se for destinado a habitação secundária. Mas existe aqui um fator importante: O banco empresta a percentagem correspondente ao valor do imóvel mais baixo, entre o de aquisição ou de avaliação. 

Com um exemplo, talvez fique mais fácil. Se for adquirir um imóvel por 285.000 euros, este corresponde ao valor de aquisição. Mas se depois o imóvel for avaliado num valor correspondente a 270.000 euros, este é o valor de avaliação. 

E qual o impacto de o valor de aquisição ser diferente do valor de avaliação? Exemplificando, se, inicialmente, o banco se propuser a emprestar-lhe 90% do valor, a simulação que realizou foi sob o valor de aquisição. Ou seja, precisava de ter disponíveis 28.500 euros em capitais próprios (10% de 285.000 euros). Mas se depois disso o imóvel foi avaliado em 270.000 euros, o banco só vai emprestar os 90% sob este valor, por ser mais baixo. Porém, o valor de aquisição que tem de pagar ao proprietário mantém-se o mesmo. 

Então, se o banco só empresta, como proposta final, 90% de 270.000 euros, isto é, 243.000 euros, precisa de dar o valor que falta para 285.000 euros, correspondente a 42.000 euros. Por isso, o valor de avaliação de um imóvel pode fazer toda a diferença no custo inicial que terá em comprar uma casa! 

Porque agora imagine que o imóvel era avaliado pelo mesmo valor de aquisição ou superior, o banco teria em conta os 285.000 euros para financiar. E entre dar 28.500 ou 42.000 euros de entrada, está uma diferença de 13.500 euros em cima da mesa. Valor que poderia cobrir o custo dos impostos que ainda têm de se liquidar na compra de um imóvel. 

Ou seja, é importante que esteja previamente informado sobre estas questões e que recorra a um bom serviço de avaliação do seu imóvel. Quanto mais especializado for o serviço, mais detalhado vai ser o relatório de avaliação e mais garantia tem em como está realista.  

Então, porque não recorrer a profissionais de mercado que o ajudem a garantir os melhores serviços? Contacte a Poupança no Minuto para intermediar o seu crédito habitação, e assegure-se de que nada falha com o que tinha previsto.  

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