Construir uma casa permite adaptar o imóvel às necessidades da família, mas exige um planeamento financeiro rigoroso. Além dos custos da obra, é necessário considerar o preço do terreno, o projeto de arquitetura, as licenças, as ligações às infraestruturas e os imprevistos que podem surgir durante a construção.

Uma das dúvidas mais frequentes é saber se o banco pode financiar tanto a aquisição do terreno como a construção da habitação.

A resposta depende da instituição financeira, das características do projeto, das garantias disponíveis e da capacidade financeira dos compradores. Existem soluções de crédito para construção que podem incluir diferentes componentes do investimento, mas o financiamento não é automático nem cobre necessariamente a totalidade das despesas.

É possível financiar o terreno e a construção no mesmo crédito?

Algumas instituições disponibilizam soluções de crédito habitação para construção que podem contemplar o financiamento do terreno e da futura habitação, mediante análise do processo.

Noutros casos, a aquisição do terreno e a construção podem ter de ser financiadas separadamente ou através de estruturas de financiamento distintas.

Antes de avançar, deve confirmar com o banco:

Se o financiamento pode incluir o terreno e a construção

Qual a percentagem máxima de financiamento aplicável

Que capitais próprios terá de disponibilizar

Que documentos e licenças são necessários

Como será feita a libertação do dinheiro durante a obra

Que garantias serão exigidas

Que custos terá de suportar antes da primeira disponibilização do crédito

É importante não assumir que a aprovação de um financiamento para construção significa que todas as despesas do projeto serão abrangidas.

Como funciona o financiamento de um terreno?

O financiamento de um terreno pode depender da finalidade prevista, das características do imóvel e da política de crédito da instituição.

Um terreno destinado à construção de habitação própria permanente pode ser analisado no contexto de um projeto global, mas o banco poderá exigir documentação adicional, como informação sobre a viabilidade de construção, o enquadramento urbanístico e o projeto previsto.

Se comprar o terreno antes de ter o projeto de construção aprovado, deve avaliar o risco de não conseguir obter posteriormente o financiamento esperado.

Antes de assinar um contrato de compra, confirme a situação documental e urbanística do terreno e verifique se a construção pretendida é viável.

Como funciona o crédito habitação para construção?

Ao contrário de um crédito para comprar uma casa já concluída, o crédito para construção pode ser disponibilizado por fases, à medida que a obra avança.

O processo pode incluir várias etapas.

1. Análise do cliente e do projeto

O banco avalia os rendimentos, os encargos, a capacidade de pagamento e o risco do financiamento. Analisa também o terreno, o projeto, o orçamento da obra e os elementos necessários para avaliar o imóvel futuro.

2. Aprovação das condições

Se o pedido for aprovado, a instituição comunica as condições do financiamento, incluindo o montante, o prazo, a taxa de juro, as garantias e as regras de disponibilização do dinheiro.

A aprovação está sujeita aos critérios da instituição e às condições contratuais aplicáveis.

3. Libertação do financiamento por tranches

Em muitos contratos de crédito para construção, o dinheiro é disponibilizado em tranches, isto é, em parcelas associadas à evolução da obra.

A instituição pode exigir vistorias ou avaliações para confirmar o progresso da construção antes de libertar cada parcela. O número de tranches, os montantes e os critérios de disponibilização dependem do contrato.

Esta característica é particularmente importante para o planeamento financeiro: pode ser necessário pagar determinadas despesas antes de receber a tranche seguinte.

4. Acompanhamento da obra

Durante a construção, deve acompanhar os pagamentos aos empreiteiros, os prazos, as alterações ao orçamento e as condições do financiamento.

Atrasos na obra podem ter consequências financeiras, sobretudo se aumentarem os custos ou se o calendário de disponibilização do dinheiro deixar de coincidir com as necessidades de pagamento.

Quanto é necessário ter de capitais próprios?

O montante necessário depende do custo total do projeto e das condições aprovadas pelo banco.

Para calcular os capitais próprios, considere:

O valor do terreno

Os custos de construção

O projeto de arquitetura e as especialidades

As licenças e taxas aplicáveis

Os trabalhos de preparação do terreno

As ligações de água, eletricidade, saneamento e telecomunicações

Os impostos, seguros e custos de contratação

Uma margem para imprevistos

Não deve calcular a sua necessidade de dinheiro apenas com base no valor que o banco admite financiar. Algumas despesas podem não estar incluídas no empréstimo e podem ter de ser pagas antes de a obra começar.

Que documentos podem ser necessários?

A documentação varia de banco para banco, mas poderá incluir:

Documentos de identificação dos proponentes

Comprovativos de rendimentos e de situação profissional

Informação sobre outros créditos e encargos

Documentação do terreno e respetivo registo

Elementos urbanísticos e licenças aplicáveis

Projeto de arquitetura e projetos de especialidades

Orçamento detalhado da construção

Identificação do empreiteiro, quando aplicável

Calendário previsto para a obra

O banco poderá solicitar outros elementos para avaliar a viabilidade do projeto e a capacidade de reembolso.

Comprar primeiro o terreno ou pedir financiamento para tudo?

Não existe uma solução melhor para todos os casos. Comprar o terreno antecipadamente pode permitir preparar o projeto com mais tempo, mas implica imobilizar capital e assumir o risco de não conseguir o financiamento da construção nas condições esperadas.

Tentar estruturar o financiamento do terreno e da obra em conjunto pode permitir uma visão mais integrada do investimento, mas depende das soluções disponíveis e da aprovação bancária.

Antes de tomar uma decisão, compare os custos, os prazos e os requisitos de cada alternativa.

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FAQ

O banco financia sempre o terreno e a construção?

Não. Depende das soluções disponibilizadas pela instituição, do projeto, das garantias e da análise de solvabilidade. Deve confirmar previamente se ambas as componentes podem ser incluídas no financiamento.

Posso obter crédito para construção se já tiver o terreno pago?

Sim, pode solicitar financiamento para a construção, sujeito à análise e aprovação do banco. O terreno pode ser relevante para a avaliação das garantias, mas não assegura a aprovação do crédito.

O banco liberta todo o dinheiro no início da obra?

Em muitos contratos, o financiamento é disponibilizado por tranches, de acordo com o progresso da construção e as condições definidas. Deve confirmar o calendário e os critérios de libertação antes de contratar.

Preciso de ter dinheiro para além do financiamento?

Pode precisar. O crédito poderá não cobrir todas as despesas do projeto e poderá haver pagamentos a realizar antes da disponibilização das tranches. É essencial prever capitais próprios e uma margem para imprevistos.

Posso começar a construir antes de ter o crédito aprovado?

É possível iniciar trabalhos com recursos próprios, mas assumir despesas significativas antes de confirmar o financiamento envolve riscos. O mais prudente é esclarecer as condições de aprovação e disponibilização do crédito antes de assumir compromissos financeiros difíceis de reverter.

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