IMT e Imposto do Selo: Tudo o que precisa de saber ao comprar casa
A compra de uma casa é, para a maioria das famílias, o maior investimento de uma vida. No entanto, o planeamento financeiro para este passo não se deve resumir apenas ao valor do imóvel e à entrada inicial para o crédito habitação. É fundamental contabilizar os impostos obrigatórios a pagar no momento da escritura, sendo os principais o IMT e o Imposto do Selo.
Conhecer ao detalhe a finalidade de cada imposto, como se calculam, quando se pagam e se tem direito a isenções é crucial para evitar surpresas de última hora e garantir que o processo de aquisição decorre com tranquilidade.
Perceba tudo o que precisa sobre estes dois impostos.
O que é o IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis)?
O IMT é o imposto com maior peso na compra de uma casa. É cobrado pelo Estado português sempre que ocorre a transmissão do direito de propriedade de um imóvel (ou seja, quando a casa muda de dono através de uma compra).
Como se calcula o IMT?
O cálculo do IMT não é feito através de uma taxa única. Em primeiro lugar, o imposto incide sobre o valor mais alto entre duas opções:
- O valor de aquisição (o preço pelo qual está a comprar a casa);
- O Valor Patrimonial Tributário (VPT) (o valor da casa para as Finanças, que consta na caderneta predial).
Depois de apurado o valor de referência, aplica-se uma taxa que varia mediante três fatores essenciais:
- A localização do imóvel: Portugal Continental ou Regiões Autónomas (Madeira e Açores);
- O tipo de imóvel: Prédio urbano (habitação, comércio) ou rústico (terrenos agrícolas);
- A finalidade da compra: Habitação Própria e Permanente (HPP) ou Habitação Secundária/Arrendamento.
Os valores estão divididos por escalões (atualizados anualmente no Orçamento do Estado).
Na prática, à taxa aplicável ao seu escalão, abate-se uma parcela correspondente, resultando no valor final a pagar.
É possível ter isenção de IMT?
Sim. O Estado prevê algumas situações em que o comprador fica isento do pagamento deste imposto. As principais isenções incluem:
- Isenção para Habitação Própria e Permanente (HPP): Aplica-se à compra de casas para residência principal, desde que o valor do imóvel (ou o VPT, se superior) não ultrapasse o teto máximo de isenção definido para o ano em vigor.
- Imóveis para reabilitação urbana: Em algumas zonas específicas (ARU), a compra de imóveis destinados a reabilitação pode beneficiar de isenção, mediante condições rigorosas impostas pelas Câmaras Municipais.
- Imóveis para revenda: Empresas ou profissionais do setor imobiliário que comprem para revender podem beneficiar de isenção, embora as regras tenham ficado mais apertadas recentemente (exigindo, por exemplo, que a revenda aconteça num prazo mais curto para não perderem o benefício).
O que é o Imposto do Selo (IS) na compra de imóveis?
O Imposto do Selo (IS) é o imposto mais antigo em Portugal e aplica-se a uma vasta gama de atos, contratos e documentos. No caso da compra de casa com recurso a financiamento bancário, este imposto é cobrado em duas frentes distintas:
1. Imposto do Selo sobre a Transação (Compra e Venda)Sempre que se compra um imóvel, aplica-se uma taxa fixa de 0,8%. Tal como o IMT, este valor é calculado sobre o preço de aquisição ou sobre o VPT (o que for mais elevado). Este custo é suportado pelo comprador, quer utilize capitais próprios ou crédito.
2. Imposto do Selo sobre o Crédito (Mútuo)Se vai recorrer a um crédito habitação para comprar a casa, terá de pagar um Imposto do Selo adicional sobre o valor que o banco lhe vai emprestar. Para empréstimos com prazos de pagamento superiores a 5 anos (que é o padrão no crédito habitação), a taxa aplicada é de 0,6% sobre o montante financiado.
Em que momento tenho de pagar os impostos?
O timing do pagamento é uma das maiores dúvidas dos futuros proprietários. A regra é estrita: a escritura pública de compra e venda não se pode realizar sem que os impostos estejam liquidados.
- O IMT e o Imposto do Selo sobre a transação devem ser pagos antes ou no próprio dia da escritura. O comprador (ou o seu representante legal/banco) emite as guias de pagamento (DUC - Documento Único de Cobrança) no Portal das Finanças e efetua o pagamento no multibanco, homebanking ou num balcão das Finanças. O comprovativo terá de ser entregue ao notário.
- O Imposto do Selo sobre o crédito é, regra geral, cobrado e descontado automaticamente pelo banco no momento em que o capital do empréstimo é disponibilizado na sua conta.
Como compensar o peso dos impostos?
Os impostos e as despesas processuais são custos incontornáveis. Contudo, há uma forma muito eficaz de compensar este esforço financeiro inicial: garantir as melhores condições possíveis no seu Crédito Habitação.
Uma poupança mensal na prestação da casa, através de um spread mais baixo, seguros de vida mais económicos e taxas ajustadas ao seu perfil, traduz-se em milhares de euros poupados ao longo dos anos.
Não deixe que os impostos desequilibrem as suas finanças a longo prazo.
O Poupança no Minuto oferece um serviço de intermediação de crédito 100% gratuito. Tratamos de toda a burocracia, comparamos as propostas de vários bancos e negociamos a solução mais barata para o seu caso.
Simule já o seu Crédito Habitação e descubra quanto pode poupar todos os meses!
