Vai pedir crédito habitação? Saiba como as novas regras podem influenciar a aprovação

Quem está a preparar um pedido de crédito habitação deve ter em atenção as regras que enquadram a avaliação da capacidade financeira. Entre os fatores mais relevantes estão a taxa de esforço, o prazo do financiamento e as restantes responsabilidades de crédito.

A taxa de esforço de referência é de 45% e considera o total das prestações mensais de crédito em relação ao rendimento líquido. O prazo máximo de referência é de 40 anos para clientes até aos 35 anos e de 35 anos para clientes com mais de 35 anos.

Estas regras não significam que todos os clientes com uma taxa de esforço inferior a 45% tenham aprovação garantida. O banco continua a fazer uma avaliação individual da solvabilidade.

O que mudou na avaliação do crédito?

Quando pede crédito habitação, o banco precisa de avaliar se terá capacidade para cumprir as prestações ao longo do contrato.

A análise considera vários elementos, incluindo rendimentos, despesas, idade, situação profissional e responsabilidades de crédito.

Entre os principais indicadores está a taxa de esforço.

Como funciona a taxa de esforço de 45%?

A taxa de esforço compara o total das prestações mensais de crédito com o rendimento líquido mensal.

Imagine um agregado com 3.000 euros de rendimento líquido.

Uma taxa de esforço de 45% corresponde a 1.350 euros de encargos mensais com crédito.

Se o agregado já paga 400 euros por outros créditos, a nova prestação de crédito habitação terá de ser analisada tendo em conta esses encargos.

Isto é importante porque não se considera apenas a prestação da casa.

O prazo máximo também é importante

Os limites de maturidade dependem da idade do cliente.

Para clientes com idade igual ou inferior a 35 anos, o prazo máximo de referência é de 40 anos.

Para clientes com mais de 35 anos, o prazo máximo é de 35 anos.

Um prazo mais longo pode permitir uma prestação mensal mais baixa.

No entanto, existe uma consequência: quanto mais tempo demora a pagar o crédito, mais tempo haverá lugar ao pagamento de juros.

Por isso, escolher o prazo máximo disponível nem sempre é a opção mais económica.

As outras dívidas também contam

Se já tem um crédito automóvel, crédito pessoal ou outras responsabilidades, essas prestações entram na análise.

O banco precisa de avaliar o conjunto dos compromissos financeiros.

Por exemplo:

Rendimento líquido: 2.800 euros.

Crédito automóvel: 250 euros.

Crédito pessoal: 150 euros.

Nova prestação da casa: 700 euros.

Total de prestações: 1.100 euros.

Taxa de esforço: aproximadamente 39,3%.

Neste exemplo, os outros créditos representam uma parte importante da capacidade financeira disponível para a nova casa.

E a entrada para a casa?

A avaliação da solvabilidade não é o único limite a considerar. Também existe um limite relacionado com o valor do imóvel.

Para habitação própria e permanente, o montante do crédito não deve, em regra, ultrapassar 90% do menor entre o preço de aquisição e o valor de avaliação.

Por isso, o comprador precisa de considerar não apenas a prestação mensal, mas também os capitais próprios necessários para a aquisição e os restantes custos associados.

Uma taxa de esforço abaixo de 45% garante aprovação?

Não. O Banco de Portugal estabelece referências e limites prudenciais, mas a decisão de conceder crédito continua a depender da análise da instituição.

O banco pode considerar outros elementos que afetem a capacidade de pagamento.

Além disso, a aprovação de um crédito habitação depende também das características da operação e do imóvel.

Como preparar melhor um pedido de crédito?

Antes de avançar, pode ser útil:

Reunir comprovativos de rendimentos

Identificar todas as prestações de crédito atuais

Consultar o mapa de responsabilidades de crédito

Definir o valor máximo que pretende gastar na casa

Calcular os capitais próprios disponíveis

Comparar propostas de diferentes instituições

Analisar o custo total do financiamento

Quanto melhor estiver preparado, mais fácil será perceber que tipo de financiamento pode fazer sentido para o seu orçamento.

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Vai comprar casa e quer perceber quanto pode pedir e qual poderá ser a prestação?

Perguntas frequentes

O que é a taxa de esforço?

É a relação entre o total das prestações mensais de crédito e o rendimento líquido mensal.

Os outros créditos influenciam a aprovação?

Sim. As prestações dos outros créditos são consideradas no cálculo da taxa de esforço.

Posso pedir crédito a 40 anos?

O prazo máximo de referência é de 40 anos para clientes até aos 35 anos, sujeito às restantes condições da operação.

Um prazo maior é melhor?

Pode reduzir a prestação mensal, mas tende a aumentar o custo total dos juros.

As novas regras garantem a aprovação se cumprir os 45%?

Não. A instituição continua a avaliar a solvabilidade e os restantes elementos da operação.